Reajuste do IPTU em São Paulo não corrige distorções tributárias

O prefeito de São Paulo, João Doria, anunciou na manhã desta terça-feira 12 um aumento de 3% no Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) para 2018, uma elevação abaixo da inflação prevista para o próximo ano.

Até então, o prefeito pretendia aumentar o valor venal dos imóveis da cidade em 43% em média, além de criar novas alíquotas para a cobrança do tributo. Hoje o imposto é calculado a partir de 1% do valor venal.

Para Ciro Pirondi, arquiteto e diretor da Escola da Cidade, o aumento do IPTU sem uma atualização dos valores venais dos imóveis, ou seja, da Planta Genérica de Valores, é um erro. Esse descompasso “reforça a segregação e a especulação imobiliária”, acredita Pirondi, aumentando as distorções tributárias pela cidade.

A última atualização dos valores venais e, consequentemente, do IPTU, aconteceu no fim de 2014, no segundo ano da gestão de Fernando Haddad. Na época, Alto de Pinheiros sofreu um aumento no IPTU de quase 20%, e Parque do Carmo, Zona Leste, uma redução de aproximadamente 12%.

A redução do IPTU nas regiões mais periféricas da cidade se deu justamente por conta da atualização do valor venal, explica Pirondi. “É uma equação, somente o aumento do IPTU é quase uma decisão arbitrária”, entende o arquiteto.

Como a base de cálculo do valor venal é o valor do metro quadrado de cada imóvel, aqueles imóveis que sofreram uma desvalorização imobiliária, tiveram uma redução na cobrança do IPTU, o que explica a diminuição no Parque do Carmo nos anos anteriores.

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Segundo Pirondi, há uma persistência do “discurso histórico de pensar a cidade em lotes” ao não se buscar formas de favorecer a coletividade, com melhores infraestrutura e bens de consumo público. “É uma visão mercantilista sobre a cidade, não um projeto integrado de cidade para se habitar, não a cidade como um lugar de convívio, do estar e do encontro”, conclui Pirondi.

O arquiteto crê que a diferença central entre os dois projetos foi a visão coletiva de cidade. “Agora é uma espécie de uma conta feita atrás do balcão: quanto nós precisamos?”, compara.

A proposta anterior da prefeitura de São Paulo

A proposta da Prefeitura tinha por objetivo ajustar o valor venal aos valores reais de mercado. O maior reajuste era de praticamente 65% e aconteceria em regiões como Cerqueira César e Bela Vista, que têm um valor venal muito abaixo da realidade do mercado. Já o menor percentual previsto era no Morumbi, cerca de 5%.

“Não é incomum ter situações de imóveis de valor venal maior do que o de mercado, como o Morumbi. Isso porque provavelmente no passado a planta relacionada aos imóveis [chamada de Planta Genérica de Valores] do Morumbi deve ter sido reajustada em valores muito elevados”, explica Maucir Fregonesi Júnior, advogado e sócio do setor Tributário do escritório de advocacia Siqueira Castro, a pequena mudança de percentual em relação ao bairro da região sul da cidade.

O que é valor venal?

Segundo Júnior, o valor venal é um valor de comercialização do imóvel. Atualmente, o valor venal de algumas regiões de São Paulo está em discrepância com o valor real de mercado. Em algumas regiões está abaixo e em outras, acima.

O imposto é obtido a partir de dois elementos que o compõe: a base de cálculo do valor venal x a alíquota. Para calcular o valor venal, uma série de fatores são considerados, como o tipo de imóvel, de construção, profundidade do terreno, localidade e até se está em uma esquina ou não.

De acordo com Caio Megale, secretário municipal da Fazenda da Prefeitura de São Paulo, em entrevista ao Estadão, a Planta Genérica de Valores (PGV), que contém os valores venais dos imóveis de toda a cidade, “serve como parâmetro para uma série de atividades que a gente faz na Prefeitura, como balizar aluguéis que cobramos, servir como referência para o valor das operações urbanas”.

A PGV dos municípios brasileiros não segue uma atualização constante. Em 2015, o Senado rejeitou um projeto de lei do ex-senador Antonio Carlos Rodrigues (Partido da República – SP). O político havia apresentado um projeto de lei que obrigaria as gestões municipais a atualizarem a planta a cada quatro anos.

Na época, Rodrigues afirmou que os os municípios dificilmente atualizam o valor venal dos imóveis em decorrência do desgaste político, por ser uma medida impopular. “Como resultado, as PGVs ficam defasadas em relação à valorização imobiliária, fazendo com que os municípios deixem de coletar o montante tributário a que teriam direito”, afirmou o ex-senador à Agência Senado.

Embora rejeitada, o PL previa o não recebimento de recursos a partir de transferências voluntárias a partir de outras esferas da federação para os municípios que não cumprissem a determinação.